在宁波“房屋抵押经营贷”也被挖掘出来成为当前关注的热点。 房屋抵押经营贷能被热议，主要是大家认为这种贷款产品可以被用于房产炒作中，但其实并不这么简单。下面我们先介绍一下房屋抵押经营贷的相关知识： ...
在宁波“房屋抵押经营贷”也被挖掘出来成为当前关注的热点。
房屋抵押经营贷能被热议，主要是大家认为这种贷款产品可以被用于房产炒作中，但其实并不这么简单。下面我们先介绍一下房屋抵押经营贷的相关知识：
1.抵押经营贷的基本情况
抵押经营贷通常按照抵押顺序可以分为，一抵（第一次抵押）和二抵（第二次抵押），按揭房要再次抵押就属于二抵。
抵押经营贷的额度是按照房屋的价值来定，通常来说拥有70年产权的房子能做到7成，商业或办公楼可以做到5成，金额上限可以达到5000万以上，但在二套以上房屋或者其他特殊条件下，相应的额度成数也会提高，普通住宅最高有做到8成以上的产品。
现在抵押经营贷的贷款利率一般在年化2.9%。
抵押经营贷的贷款期限可以最长做到30年，其贷款期限完全赶上房贷的时间了。
抵押经营贷的还款方式有很多种，比如随借随还、先息后本（包括按计划归本或者中途不归本）、等额本息、计划性还款等等，可以说抵押经营贷的还款方式基本是全面的。
抵押经营贷的办理周期大概是7-30天，大部分银行在20天左右就能实现放款，一些地方性银行放款速度会更快，最快能达到一周内放款。
2.抵押经营贷的办理要求
对抵押物的要求：房龄通常要求在30年以内，也有银行产品会放宽要求到40年，但是这种产品极少，主要是集中在北上广深这类的一线城市中；要抵押房屋除了房龄以外，还要求面积，最低面积基本是30平米以上，当然也有特殊情况，和房龄一样，相关产品特别少；对抵押房屋最关键的要求是要可上市交易的房产，越容易交易的房产越容易接受抵押，所以普通住宅是最受欢迎的，额度也给的较高。
对借款人的要求：借款人年龄范围要在18-70岁，但小于22岁或者大于60岁以上的借款人往往会被要求父母或子女共签；借款人还需要有良好的征信，这里主要是指查询次数、负债情况、逾期等不良记录，一般来说抵押贷款对查询次数要求会比较放松，比如近2个月达到8次左右都可以获批，但对存在逾期的情况就要求比较严，只要有存在连续逾期超过90天的情况，正常都不会批款；借款人还需要有足够的收入，因为银行需要收入覆盖每月还款额度才能批款；最后是对部分高危行业或者公检法军等职业不会放款，特别是公检法军这种岗位本身就要求不能从商，所以更不能以经营的名义进行贷款。
对公司的要求：抵押经营贷必须要有公司营业执照，这也是抵押经营贷和别的抵押贷款最不同的地方，其实抵押经营贷是一种专项贷款，贷款的目的是用于企业经营，但因为小微企业的经营状况很多样，所以在具体要求上的差异也很多，比如部分产品要求公司经营满1年以上，提供报税资料，提供公司流水、提供上下游合同、提供实际经营地照片等等，当然也有要求比较简单的，比如新办营业执照+上下游合同+流水等等。
3.抵押经营贷的办理流程
申请抵押经营贷款–>提交房屋产权证、个人资料、公司资料进行评估–>签抵押合同–>银行审批–>办理抵押登记手续–>银行放款。
了解完抵押经营贷的基本情况，我们会发现就算要办理抵押经营贷也不是特别容易，这其中需要进行很多准备工作。
再来看看抵押经营贷用于购房的主要操作模式：
1.购买二套房，通过抵押首套房获取7成资金，用于二套房购房资金，对二套房金额更高的可以降低二套房贷款金额。
2.全款购房后做抵押贷款，获得较低利率，之前说过，目前的利率可以低至3.6%上下，再加上部分贷款还可以获得政府贴息。
对于第一种的操作基本属于购买改善型住房，当然也有投资保值的目的，这种操作风险较低，而且可以降低二套房的购房门槛。而第二种操作模式就需要对整个环节有清晰的认识，毕竟很多全款购房是采用垫资的方式完成拿房，而市场的垫资成本基本都是0.1%-0.15%/天，所以一旦操作不当，可能导致垫资周期过长，到时候就入不敷出了。特别是新房要下房产证的时间上往往会很长，特别不适合进行垫资拿房。
现在看来抵押经营贷被用于房产炒作也是有一定困难的，目前之所以被一些人用于炒房，主要是由于贴息后利率降幅较大，于是冒着很大的风险在进行这种操作，但从总量上讲也不会太多。
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